שלום שלום לקוראי הבלוג.
אמרתי אעשה ניסוי מבוקר (ניסוי וטעיה) על יכולות של כלי AI כאלו ואחרים לתת לנו , בני אדם חוות דעתם על תהמילי משכנתאות המתקבלות מבנקים שונים בארץ וזה מה שהתקבל מהשיחה עם CHATGPT בתאריך 26/08/2026 (כמובן שאין להתייחס לנתונים הבאים כמקור מהימן ו/או המלצה כלשהי לפעול בצורה כזאת או אחרת – בסך הכל מדובר על ניסוי וטעיה ובדיקת יכולות הבינה המלאכותית להיות כלי עזר, אם בככל, לקבלת החלטות בחיינו, כאשר תמיד עדיף ונכון להתייעץ עם מומחים בתחום המשכנתאות והפיננסים, בעלי מוניטין ורקורד בתחומם – ראו, הוזהרתם 🙂 )
בהחלט. עברתי על הטבלה, חילצתי ממנו את הנתונים, ובנוסף בדקתי את סביבת הריבית העדכנית של בנק ישראל כדי לתת חוות דעת שלא מסתמכת רק על המספרים שבתמונה.
נכון ל־26 באוגוסט 2026, ריבית בנק ישראל היא 3.5%, וההחלטה הבאה מתוכננת ל־1 בספטמבר 2026. ריבית הפריים מוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, כלומר סביבת הפריים הנוכחית היא 5.0%.
-
התייחסות לטבלה של התמהיל
להלן הטבלה כפי שאני מפענח אותה:
| נתון | מסלול 1 | מסלול 2 | מסלול 3 | מסלול 4 | סה"כ |
| שם ההלוואה | קבועה לא צמודה | משתנה לא צמודה, כל 3 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי | משתנה פריים | זכאות מסובסדת – 0.5% מתחת לממוצע | — |
| סכום ההלוואה | 371,090 ₪ | 700,000 ₪ | 350,000 ₪ | 153,910 ₪ | 1,575,000 ₪ |
| תקופת ההלוואה | 360 חודשים | 360 חודשים | 360 חודשים | 240 חודשים | — |
| אופן התשלום | שפיצר | שפיצר | שפיצר | שפיצר | — |
| הריבית השנתית | 4.590% | 4.070% | 4.200% | 2.480% | — |
| מנגנון שינוי הריבית | קבועה | עוגן/אג"ח + 0.78%* | פריים – 0.80% | — | — |
| החזר חודשי בתחילת הדרך | 1,900.16 ₪ | 3,370.22 ₪ | 1,711.57 ₪ | 814.08 ₪ | 7,796.03 ₪ |
| החזר חודשי גבוה ביותר צפוי | 1,900.16 ₪ | 3,894.24 ₪ | 1,937.46 ₪ | 1,212.06 ₪ | 8,934.39 ₪ |
| חודש התשלום הגבוה ביותר | 360 | 337 | 299 | 240 | — |
| סה"כ החזר צפוי לאורך התקופה | 684,142.42 ₪ | 1,355,200.96 ₪ | 673,770.62 ₪ | 237,792.65 ₪ | 2,950,906.66 ₪ |
| עמלות | — | — | — | — | 360 ₪ |
* בשורת מנגנון שינוי הריבית מופיע סימון שנראה כ־+0.78; כדאי לבדוק במסמך המקורי של הבנק מהו בדיוק העוגן והאם המרווח הוא אכן +0.78%, ובאיזה מועד מתבצע השינוי.
חלוקת המשכנתא
מתוך 1,575,000 ₪:
- קבועה לא צמודה: כ־23.6%
- משתנה לא צמודה: כ־44.4%
- פריים: כ־22.2%
- זכאות: כ־9.8%
כלומר, כמעט 45% מהמשכנתא נמצאים במסלול המשתנה הלא־צמוד, וזה בעיניי הנתון המרכזי שצריך להתעכב עליו.
-
חוות דעתי הכללית על התמהיל
השורה התחתונה שלי
התמהיל אינו רע, אבל אני לא הייתי חותם עליו כפי שהוא לפני משא ומתן נוסף.
יש כאן כמה דברים טובים מאוד, במיוחד:
- ריבית הפריים של P-0.80%.
- ריבית הזכאות של 2.48%.
- העובדה שכל המסלולים המוצגים הם לא צמודי מדד.
- ריבית של 4.07% במסלול המשתנה הלא־צמוד.
מצד שני, יש גם נקודה שמבחינתי דורשת בדיקה רצינית:
700,000 ₪ מתוך 1,575,000 ₪ נמצאים במסלול משתנה לא צמוד ל־30 שנה.
זה סכום גדול מאוד במסלול שהריבית שלו אינה מובטחת לכל חיי המשכנתא.
בנק ישראל עצמו מסביר כי במסלול משתנה לא־צמוד הריבית נקבעת לתקופה מסוימת ולאחר מכן משתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש. היתרון הוא שהקרן אינה צמודה למדד, אבל החיסרון הוא שהריבית וההחזר יכולים להשתנות בעתיד.
-
מסלול 1 – קבועה לא צמודה 4.59%
371,090 ₪ ל־30 שנה
ריבית: 4.59%
החזר: 1,900 ₪
זה המסלול היציב ביותר בתמהיל.
הריבית של 4.59% אינה נמוכה מאוד, אבל צריך להסתכל עליה בהקשר של תקופה של 30 שנה. העובדה שמדובר בקבועה לא צמודה משמעותית מאוד: אין כאן הצמדה למדד ואין שינוי בריבית.
המשמעות היא שהלווה יודע פחות או יותר מה הוא מקבל:
1,900.16 ₪ לחודש לאורך כל התקופה, בהתאם לנתונים שבטבלה.
היתרון
יציבות.
אם בעוד מספר שנים הריבית במשק תעלה משמעותית, המסלול הזה לא מושפע מכך.
החיסרון
אם הריבית במשק תרד משמעותית, הלווה עדיין יישאר עם 4.59%, אלא אם ימחזר את המסלול.
בנוסף, במסלול קבוע צריך להביא בחשבון אפשרות של עמלת פירעון מוקדם בהתאם לתנאים ולריבית שתשרור בעת הפירעון. בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריביות הממוצעות המשמשות, בין היתר, לחישוב עמלת פירעון מוקדם.
דעתי
סביר בהחלט, אבל הייתי מנסה לשפר את הריבית.
גם ירידה של כמה עשיריות האחוז יכולה להיות משמעותית כאשר מדובר בתקופה של 30 שנה.
-
מסלול 2 – משתנה לא צמודה 4.07%
700,000 ₪ ל־30 שנה
ריבית: 4.07%
החזר התחלתי: 3,370.22 ₪
החזר מקסימלי המוצג: 3,894.24 ₪
זה המסלול שאני הכי פחות אוהב בתמהיל מבחינת המשקל שלו.
לא בגלל שהריבית של 4.07% גרועה.
להפך.
4.07% נראית אטרקטיבית ביחס לקבועה של 4.59%.
הבעיה היא שצריך לשאול:
מה יקרה במועד שינוי הריבית?
הרי הלווה מקבל היום 4.07%, אבל זו אינה ריבית קבועה ל־30 שנה.
לפי בנק ישראל, במסלול משתנה לא צמוד הקרן אינה צמודה למדד, אך הריבית משתנה במועדים שנקבעו מראש בהתאם לעוגן המוסכם.
במקרה הזה מדובר על שינוי כל 3 שנים לפי הטבלה.
כלומר, צריך לחשוב לא רק על 2026 אלא גם על:
2029 → 2032 → 2035 → 2038 וכו'.
למה זה משמעותי?
700,000 ₪ הם 44.4% מכל המשכנתא.
אם הריבית במועד השינוי תעלה, ההחזר על החלק הזה יכול לעלות.
לכן אני חושב שהמשקל של המסלול הזה גבוה מדי עבור תמהיל שמטרתו יציבות.
-
מסלול 3 – פריים P-0.80%
350,000 ₪
30 שנה
ריבית נוכחית: 4.20%
כאן יש לדעתי נקודה חזקה מאוד בהצעה.
נכון להיום ריבית בנק ישראל היא 3.5%, ולפי הגדרת בנק ישראל ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל + 1.5%, כלומר 5.0%. לכן:
5.00% – 0.80% = 4.20%
בדיוק כפי שמופיע בטבלה
למה אני אוהב את המסלול?
כי המרווח:
P-0.80%
הוא מרווח טוב.
בנוסף, אם סביבת הריבית תרד, ההחזר במסלול הזה אמור לרדת בהתאם.
לדוגמה, באופן תיאורטי:
| ריבית בנק ישראל | פריים משוער | P-0.80 |
| 3.50% | 5.00% | 4.20% |
| 3.00% | 4.50% | 3.70% |
| 2.50% | 4.00% | 3.20% |
| 4.00% | 5.50% | 4.70% |
| 4.50% | 6.00% | 5.20% |
כמובן שמדובר בהמחשה בלבד ולא בתחזית ריבית.
מה הייתי מנסה לעשות?
לא הייתי מוותר על הפריים.
להיפך.
הייתי בודק האם ניתן לקבל:
P-0.90%
ואפילו P-1.00%, בהתאם לנתוני הלווה, שיעור המימון, הכנסות, חשבון הבנק והיכולת להתמקח מול כמה בנקים.
-
מסלול 4 – זכאות 2.48%
153,910 ₪
20 שנה
2.48%
זה מבחינתי המסלול המצטיין בתמהיל.
הריבית נמוכה משמעותית מהריביות בשלושת המסלולים האחרים.
ההחזר הוא 814.08 ₪ בלבד, והתקופה קצרה יותר – 20 שנה במקום 30.
החיסרון הוא כמובן הסכום:
153,910 ₪ בלבד.
אין אפשרות להפוך את המסלול הזה למרכיב מרכזי במשכנתא, ולכן הוא בעיקר משמש כ"שכבה זולה" בתוך התמהיל.
דעתי
אם קיימת זכאות ואתם עומדים בתנאים – יש היגיון רב לשמור עליה.
אבל צריך לבדוק את תנאי הזכאות הספציפיים ואת האפשרויות לסילוק/מחזור בעתיד.
-
נקודה חשובה מאוד – המשכנתא מתחילה ב־7,796 ₪
לפי הטבלה:
החזר התחלתי: 7,796.03 ₪
וההחזר החודשי הגבוה הצפוי לפי החישוב שמוצג:
8,934.39 ₪.
כלומר יש פער של:
1,138.36 ₪ בחודש.
זה נתון שאני בהחלט לא הייתי מתעלם ממנו.
הסיבה היא שהתמהיל אמנם מתחיל בהחזר של כ־7,800 ₪, אבל בתרחיש המוצג בטבלה הוא עלול להגיע לכמעט 8,935 ₪.
לכן כאשר בוחנים יכולת החזר, לא הייתי שואל רק:
"האם המשפחה יכולה לשלם 7,800 ₪?"
אלא:
"האם המשפחה יכולה בנוחות לעמוד גם בהחזר של 8,500–9,000 ₪?"
-
ומה לגבי סך ההחזר?
המספר הגדול ביותר בטבלה הוא:
2,950,906.66 ₪
על משכנתא של:
1,575,000 ₪
כלומר, לפי הטבלה, ההפרש בין הסכום שנלקח לבין סך התשלומים הוא:
כ־1,375,907 ₪
זהו נתון שממחיש עד כמה תקופת משכנתא של 30 שנה יקרה.
לכן אני לא מסתכל רק על "הריבית".
אני מסתכל על שלושה דברים:
- הריבית.
- תקופת ההלוואה.
- המשקל של כל מסלול בתוך התמהיל.
-
מה הייתי מנסה לשנות בתמהיל?
אם הייתי מנהל את המשא ומתן על ההצעה הזו, הייתי פועל בשלושה כיוונים.
א. משפר את הפריים
כיום:
P-0.80%
הייתי מבקש הצעה משופרת, למשל:
P-0.90% / P-1.00%
כמובן, רק אם פרופיל הלקוח מאפשר זאת.
ב. מנהל משא ומתן על הקבועה
כיום:
4.59%
הייתי מבקש מהבנק לתת הצעה חלופית לקבועה לא צמודה בריבית נמוכה יותר.
הסיבה היא שלא כדאי לקבל כמובן מאליו את העובדה שהבנק הציע 4.59%.
רפורמת השקיפות של בנק ישראל נועדה בדיוק לשפר את יכולת הלקוח להשוות בין הצעות בנקים, ובנק ישראל אף מדגיש שהריבית המוצעת מושפעת מתמהיל המשכנתא ולכן חשוב להשוות הצעות על בסיס דומה
ג. בודק מחדש את ה־700,000 ₪ במסלול המשתנה
זה בעיניי הנושא החשוב ביותר.
אני לא אומר בהכרח להוציא את המסלול.
אני אומר:
להקטין את המשקל שלו או לבנות סביבו אסטרטגיה.
למשל, במקום:
700,000 ₪ משתנה לא צמודה
אפשר לבדוק תמהיל שבו חלק מהסכום עובר לקבועה וחלק לפריים, בהתאם ליכולת ההחזר ולתנאי הבנק.
-
תמהיל אלטרנטיבי שהייתי מבקש מהבנק להציג
לא הייתי מסתפק בהצעה אחת.
הייתי מבקש מהבנק להציג לפחות שלוש חלופות, עם אותם 1,575,000 ₪.
לדוגמה, כיוון לבדיקה:
| מסלול | התמהיל הנוכחי | כיוון שהייתי בודק |
| קבועה לא צמודה | 371,090 ₪ | 450–500 אלף ₪ |
| משתנה לא צמודה | 700,000 ₪ | 450–550 אלף ₪ |
| פריים | 350,000 ₪ | 400–450 אלף ₪ |
| זכאות | 153,910 ₪ | להשאיר |
| סה"כ | 1,575,000 ₪ | 1,575,000 ₪ |
זו לא הצעה למשכנתא ספציפית, אלא נקודת פתיחה למשא ומתן.
הייתי רוצה לראות מה קורה להחזר אם:
- מגדילים מעט את הקבועה;
- מקטינים את המשתנה;
- מגדילים מעט את הפריים;
- משאירים את הזכאות;
- ומקצרים חלק מהמסלולים, אם ההכנסה מאפשרת.
-
אבל יש כאן עוד שאלה חשובה מאוד
הטבלה לבדה לא מספיקה כדי לקבוע אם זו משכנתא טובה עבור הלווה.
חסרים לי מספר נתונים קריטיים:
- מחיר הדירה.
- ההון העצמי.
- הכנסה נטו של משק הבית.
- הכנסה של כל אחד מבני הזוג.
- הלוואות קיימות.
- החזרי הלוואות אחרים.
- גיל הלווים.
- האם צפוי כסף משמעותי בעתיד.
- האם מתוכנן למכור את הדירה בעוד כמה שנים.
- האם יש קרן השתלמות/חיסכון שניתן להשתמש בו לפירעון עתידי.
- האם קיימת זכאות ממשלתית מלאה או חלקית.
- מהו שיעור המימון של העסקה.
אלה יכולים לשנות משמעותית את התשובה לשאלה איזה תמהיל עדיף.
-
הציון שלי להצעה
אם אני צריך לתת לה ציון ראשוני רק על סמך טבלת המהיל:
| פרמטר | הערכה שלי |
| פריים P-0.80% | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| זכאות 2.48% | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| משתנה לא צמודה 4.07% | ⭐⭐⭐⭐ |
| קבועה לא צמודה 4.59% | ⭐⭐⭐½ |
| פיזור הסיכונים | ⭐⭐⭐ |
| יציבות ההחזר | ⭐⭐⭐ |
| גמישות עתידית | ⭐⭐⭐⭐ |
| התמהיל כמכלול | ⭐⭐⭐⭐ |
הציון הכולל שלי: 7.5–8 מתוך 10
אבל יש הבדל חשוב:
הריביות עצמן טובות יותר מהתמהיל.
כלומר, אני לא רואה כאן "ריביות גרועות".
אני כן רואה תמהיל שבו המסלול המשתנה הלא־צמוד קיבל משקל גדול מאוד.
המסקנה שלי (כלי הבינה המלאכותית)
אם זו הצעה שקיבלתם עכשיו מהבנק, לא הייתי דוחה אותה, אבל גם לא הייתי מאשר אותה כפי שהיא.
הייתי משתמש בה כבסיס למשא ומתן:
P-0.80% – טוב, לנסות לשפר.
4.07% משתנה לא צמודה – מעניין, אבל לבדוק היטב את מנגנון העוגן ומועד השינוי.
4.59% קבועה לא צמודה – סבירה, אך יש מקום לבדוק אם אפשר להוריד.
2.48% זכאות – מצוין, בכפוף לתנאי הזכאות.
והדבר שהכי הייתי בודק:
האם באמת כדאי להחזיק 700,000 ₪ במסלול משתנה ל־30 שנה, או שאפשר לבנות תמהיל מאוזן יותר.
במיוחד משום שריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, לאחר ירידות במהלך 2026, והחלטת הריבית הבאה צפויה ב־1 בספטמבר. המשמעות היא שסביבת הריבית אינה קבועה, ולכן למסלולים המשתנים יש משמעות מיוחדת בתכנון לטווח ארוך.